Spekulationssteuer bei Immobilien

Lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende!

Ein Investor hat sich sich vor 6 Jahren eine Immobilie zum Preis von 350.000 Euro gekauft. Leider bringt die Immobilie aus verschiedenen Gründen nicht die erwartete Rendite. Ein Verkauf kommt für den Investor aber zunächst nicht in Frage, da ihm sein Steuerberater davon abrät. Es müsse, da die Frist von 10 Jahren zwischen Kauf und Verkauf nicht eingehalten wird, Spekulationssteuer zahlen. Was soll der Investor stattdessen tun?

Zunächst empfehlen wir den Sachverhalt nochmals  in Ruhe im Detail zu bewerten. Wieviel Spekulationsteuer fallen eigentlich an und für die Entscheidung des Investors eigentlich noch wichtiger: Welche Barmittel bekommt er aus der Investition nach einem Verkauf heute oder in 4 Jahren zurück?

Der Investor hat die 350.000 Euro nicht nur mit Eigenkapital bezahlt, sondern eine Hypothek noch in der damaligen Hochzinsphase von 200.000 Euro zu 5% p.a. (Restschuld heute 180.000 Euro) aufgenommen, also muss er 10.000 Euro p.a. an Zinsen zahlen. Die bisher vorgenommen Abschreibungen auf das Gebäude betragen in Summe 36.000 Euro. Die Mieteinnahmen sind heute leider gleich Null, also ausgefallen. Somit macht er pro Jahr im Moment trotz steuerlich anzurechnender Schuldzinsen und Afa einen Verlust von ca. 5.000 Euro (10.000 – (10.000 + 6.000) x 30%). Bei einem Verkauf werden wahrscheinlich für Notar, Makler, etc. 10.000 Euro an Kosten anfallen. Der Investor rechnet wegen  der schwierigen Vermietungsfrage mit einem Verkaufspreis von nur 350.000 Euro, also Einstandspreis.

Somit kann er wie folgt rechnen. An Spekulationssteuer würden bei einem persönlichen Steuersatz von 30%  7.800 Euro (Rechnung: 350.000 – 10.000 – 350.000 + 36.000 = 26.000 x 30% = 7.800) anfallen.

Anderseits würde er heute bei einem Verkauf Barmittel in Höhe von 152.200 Euro (Rechnung: 350.000 – 180.000 – 10.000- 7.800) erhalten und das Thema Mietausfall wäre zudem endgültig geklärt.

Verkauft er stattdessen erst nach Ende der Spekulationsfrist zum gleichen Preis so erhält er Barmittel in Höhe von 140.000 Euro (Rechnung: 350.000 – 180.000 – 10.000 – 4 x 5.000). Die Zahlungen für Tilgung der Hypothek heben sich mit der geringeren Restschuld ungefähr auf.

Damit ist aus betriebswirtschaftlicher Sicht eindeutig klar, wie sich der Investor heute entscheiden muss.

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